경매 낙찰 후기 1탄 - 분묘기지권, 농지지분 <12만원 낙찰 후 일주일만에 80만원 수익>

 

저에게 있어 첫 입찰, 첫 낙찰 물건입니다. 운 좋게 처음부터 낙찰을 받고 작게나마 수익을 올린 물건입니다.  이 물건을 통해 경매의 매력에 빠져들었고 열심히 할 수 있는 계기가 되었던 거 같습니다. 오늘 소개해 드릴 물건은 경매 특수물건 중 농지 지분물건이고 분묘기지권 물건입니다.

경매 수익

투자금

• 보증금 : 126,000원
• 교통비 : 50,000원
• 식대비 : 6,000원

수익금

• 낙찰 후 잔금 미납 조건으로 80만원 협의

 

경매 물건 분석하기

굿옥션

 

전라남도 장흥에 있는 농지 지분 물건입니다. 용도는 계획관리지역이며 1차 감정가 1,267,500원으로 소액 경매물건입니다. 토지면적은 176평 중 지분 1/3으로 58.99평이 경매에 나왔고 물건지 위에 분묘가 있는 분묘기지권 물건입니다.

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토지등기부에는 특별한 권리사항은 없었고 지분권자 중 1인이 물건지 근처에서 거주하고 있는 것을 주소를 통해 확인하였습니다.

물건지 사진을 보면 분묘 6기가 설치되어 있는 모습입니다. 관리상태는 좋아 보이며 카카오맵을 통해 과거 위성지도를 확인해 보았습니다.

 

 

 

카카오맵을 통해 분묘기지권 성립 여부 확인해 보았습니다. 아래 그림을 보면 왼쪽 사진은 카카오맵 2008년 위성지도의 모습입니다. 그리고 오른쪽은 2011년 위성지도의 모습입니다. '

 

추측해 보자면 2008년에서 2011년 사이 분묘 2기가 설치되었고 이 2기는 분묘기지권이 불성립한다라는 단서를 얻을 수 있었습니다.

 

나머지 4기에 대해서는 다른 구글어스, 국토지리정보원 사이트를 통해 확인할 수 있지만 당시에는 이런 사이트들을 잘 몰라 확인하지 못했습니다.

 

 

 

추가적으로 지금은 분묘기지권이 성립한다 하더라도 지료청구가 가능한데요. 당시에는 대법원 판례가 나오기 이전이라 분묘기지권 성립여부가 매우 중요했습니다.

 

• 분묘기지권
• 농지지분 1/3
• 농지취득자격증명권 불필요
• 계획관리지역
• 카카오맵 : 2008년 ~ 2011년 이후 분묘 설치

 

현장답사

현장답사를 가본 결과 역시 분묘의 관리가 잘 되어 있었습니다. 도로가 물려 있지 않아 협의가 이루어지지 않는다면 사실 낙찰하더라도 실패한 경매가 될 수 있다고 생각했습니다.

 

토지등기부상 등록되어 있는 공유자 중 1명이 근처에 거주하고 있다는 것도 알게 되었고 여러 가지 사업을 하고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

입찰계기

1. 분묘기지권이 성립하지 않습니다.

분묘 6기 중 2기가 미성립이므로 이를 통해 협의를 진행해 보려고 했습니다.

 

2. 농지취득자격증 제출 불필요 물건

농지 위 분묘는 농지취득자격증을 제출하느냐 못하느냐가 매우 중요한데요. 하지만 이 물건은 농지임에도 불구하고 농지취득자격증 제출이 불필요한 물건입니다. 아마도 '영농여건불리농지'라서 그러지 않나 싶습니다. 

 

3. 공유자 수가 적당합니다.

지분권자가 3명으로 추후 공유물분할소송 시까지 힘들지 않을 거라 생각했습니다. 지분권자가 많을수록 추후 소송 시 송달하는데 시간과 비용이 많이 소요되며 만에 하나 지분권자들끼리 사이가 좋지 않은 경우 더 복잡해질 가능성이 높습니다. 그래서 개인적으로 3분의 1 지분물건을 가장 좋아합니다.

 

4. 소액 물건

소액 물건이라 실패하더라도 부담이 없었습니다. 오로지 나의 경험 축적을 위해 이 물건에 입찰을 다짐하게 됩니다.

 

낙찰 후 해결

1,400,500원에 단독낙찰 되었습니다. 인생 살면서 처음으로 내 땅을 가질 수 있게 된 날입니다. 첫 입찰에 첫 낙찰이 되니 기분도 좋았지만 한편으로는 조금 무서웠습니다.

 

과연 내가 잘할 수 있을까? 어떻게 지분권자와 협의를 할 것인가? 고민과 갈등, 두려움이 계속 머리를 맴돌았습니다. 하지만 연습했던 내용들을 생각하면서 마음을 다잡고 낙찰되자마자 지분권자가 사는 곳으로 향했습니다.

 

지분권자는 다행히 집에 계셨습니다. 오늘 물건을 낙찰받았고 매각허가결정이 되면 같은 공유자라고 설명하면서 분묘기지권에 대한 이야기와 원만하게 해결하기 위한 협의를 진행하였습니다.

 

첫 물건이니 빠르게 소액이라도 해결하고 싶었습니다. 협의 결과 잔금납부를 하지 않는 조건으로 80만 원에 협의하였습니다. 공유자우선매수권 신청방법도 함께 알려드렸습니다.

 

첫 입찰에 첫 낙찰을 하게 되었습니다. 소액이지만 단기간에 협상에도 성공하였습니다. 첫 입찰, 첫 낙찰, 협상이 하루 만에 이루어진 그날의 짜릿함을 잊지 못합니다.

 

 

 

- 경매 낙찰 후기 시리즈 -

경매 낙찰 후기 2탄 - 농지 지분경매 < 셀프 전자소송 공유물분할청구소송 하기>