부동산 경매에서 특수물건인 법정지상권 물건이 있습니다. 잘만 알면 어마어마한 수익을 창출할 수 있는 분야이죠. 이 글에서는 법정지상권을 공부하기 위한 첫걸음으로 지상권 정의, 종류, 존속기간 만료 등에 대해서 알아보고자 합니다.
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지상권 이란? 정의
'지상권'이라는 단어가 어렵기 느껴지겠지만 한자로 살펴보면 다음과 같습니다.
- 지(地) : 땅 지 '대지'
- 상(上) : 위 상
- 권(權) : 권세 권 , '권리, 권력, 권세'
즉 '땅 위 권리'라는 뜻입니다. 예를 들어 A라는 다른 사람의 토지에 나의 건물, 공작물, 수목 등을 만들고 싶다고 가정하겠습니다.
그때 내가 A라는 토지를 사용하는 물권( 物權)을 말합니다. 지상권은 토지소유자가 아닌 건물, 공작물, 수목 등 소유자가 갖게 되는 권리입니다.
지상권은 보통 당사자간 계약에 의해서 발생하는 것이 일반적입니다.
하지만 그 외 유언과 같은 지상권 양도 등의 법률행위, 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등 다양하고 복잡한 법률관계를 가지고 있습니다.
부동산 경매에 있어 법정지상권을 잘 이해한다면 매우 높은 퀄리티의 경매를 하고 있는 것입니다. 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
지상권 존속기간
위 그림은 법정지상권 여지가 있는 물건의 토지등기부입니다. 빨간 네모박스를 보시면 지상권이 설정되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 그리고 오른쪽에 존속기간을 보실 수 있는데요.
건물의 경우 지상권 설정을 해버리면 최소 30년 존속기간을 갖습니다. 그만큼 어마어마한 파워를 가진 권리입니다. 내 땅이지만 내 땅이 아닌 느낌이 되는 것이죠.
민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)
①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
- 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
- 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
즉 건물을 예로 들면 지상권 최소기간은 30년입니다. 당사자간 5년 계약을 했다 하더라도 지상권 설정은 강행규정으로 30년을 계약한 것과 마찬가지입니다. 그리고 계약 연장 시에도 30년까지 연장할 수 있습니다.
지상권자 지상권 연장 ( 갱신청구권, 매수청구권)
민법 제283조에 따라 지상권 소멸 시점에 지상권자는 건물, 공작물, 수목 등이 현존할 때에 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.
지상권 설정하면 건물을 30년 사용하고 30년을 추가로 연장을 할 수 있다는 뜻입니다.
만약 토지 소유자가 갱신을 거절한다면 건물, 공작물, 수목 등의 소유자는 상당한 가액으로 매수청구를 할 수 있으며 토지주인은 받아들일 수밖에 없습니다.
지상권 요점 정리
- 지상권이란 토지 위의 권리
- 지상권은 토지 주인이 아닌 건물 주인이 가지는 권리
- 지상권 존속기간은 최소 건물 혹은 수목 30년, 전호 이외의 건물 15년, 공작물 5년 약정할 수 있습니다.
- 지상권은 강행규정으로 당사자간 몇 년을 계약했든 존속기간에 따라야 합니다.
- 지상권은 연장 가능
- 토지소유자가 갱신 거부 시 지상권자는 건물 등이 현존할 경우 상당한 가액으로 매수청구 할 수 있습니다.
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