경매 낙찰 후기 5탄 - 법정지상권 지분경매 < 6만원 낙찰 후 20일만에 106만원 수익 >

 

경매 낙찰 후기 5탄입니다. 경매 특수물건 중 법정지상권 지분경매 물건이고요. 건물은 무허가 미등기 건물입니다. 이 물건은 처음으로 현장답사 없이 손품으로만 예상하고 낙찰받은 물건인데요. 돌이켜 보면 더 많은 수익을 얻을 수 있었던 물건인데 너무 빨리 협의를 하는 바람에 지금까지 후회하고 있는 물건입니다. 

 

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경매 낙찰 후기 2탄 궁금하시다면 아래 글을 선택해주세요.

경매 낙찰 후기 2탄 - 농지 지분경매 < 셀프 전자소송 공유물분할청구소송 하기>

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경매 수익

 

투자금

• 보증금 : 67,000원

수익금

• 낙찰 후 잔금 미납 조건으로 100만원 협의
• 소 취하 환급금 : 67,000원 (보증금)

 

경매 물건 분석하기

 

• 물건종류 :  지분 2/13,  법정지상권(토지만 지분매각 건물은 매각제외)
• 지목 : 전 ( 농지취득자격증 불필요)
• 특이사항 : 건축물 있음(주택으로 보임) - 무허가 미등기
• 주변시세 : 실거래가 약함

이 물건은 법정지상권 토지지분 건물은 매각제외 물건입니다. 위 옥션원 사진을 자세히 보면 특이한 점이 있는데요. 건물이 있음에도 불구하고 지목이 농지입니다. 감정평가서에 올려진 사진을 봤을 때에도 옛날에 지어진 건물로 보이지 않습니다.

 

무허가 미등기 건물인지 확인할 필요가  있습니다. 보통 무허가 미등기 건물은 아주 오래전 노후화된 건물들이 일반적인데 이 물건은 그렇지가 않습니다.

 

카카오맵

 

실제로 카카오맵을 통해 위성지도를 확인해 보았습니다. 위의 왼쪽 그림은 2012년 사진으로 오래된 건물이 보이고 오른쪽 2015년 사진을 보면 다른 건물 사진이 있습니다. 예전의 건물을 철거하고 새롭게 건축한 주택이라는 걸 확인할 수 있습니다.

 

건축물이 있는데 지목이 농지라는 건 불법건축물일 가능성이 아주 높다는 증거입니다. 법정지상권 여부가 사실상 의미가 없는 상황입니다.

 

지적도

 

지적도를 보면 건물이 토지에 빼곡히 있습니다. 현물분할 하기에도 어려운 상황입니다. 지분 경매에서 건물 혹은 분묘가 한쪽에 치우쳐 있으면 분할하기가 편해서 경매하는 이의 입장에서는 좋지 않습니다. 판사님께서 현물분할 해버릴 가능성이 높기 때문입니다.

 

하지만 '돌다리도 두들겨 보고 건너라'라고 조상님들께서 말씀하셨습니다. 건축물대장 유무를 찾아보았고 물건지 주소에 건축물대장이 없음을 확인했습니다.  지자체에 연락해서 허가받지 않은 불법건축물이라는 것도 확인했습니다.

 

 

'참고사항'을 봐도 건축허가가 나지 않는 상태로 건축물이 지어진 것으로 보입니다. 지분 25제곱미터로 최소분할면적 이하이며 지도상 토지를 쪼갤  수 있다 치더라도 건축물을 철거할 수밖에 없는 위치에 건물이 꽉 차있습니다.

 

※ 과거 위성사진 확인할 수 있는 사이트
1. 카카오맵 : https://map.kakao.com/
2. 구글어스 : https://support.google.com/earth/
3. 국도지리정보원 : https://www.ngii.go.kr/kor/main.do

 

입찰계기

1. 무허가 미등기 건축물입니다.

위성지도, 지자체 연락, 건축물대장 모두 확인한 결과 무허가 미등기 건물입니다.

 

2. 소액 지분물건입니다.

가격이 저렴해서 협상하는데도 부담스럽지 않았습니다.

 

3. 건물 거치가 토지 가격에 비해 높습니다.

물건지 관리상태가 좋습니다. 현장을 가보지는 않았지만 위성지도상 건축물 관리가 잘 되어있어 보였습니다.

 

낙찰 후 해결

현장답사를 가지 않고 온라인 정보만 가지고 법원에 입찰하러 갑니다. 오랜 기간 패찰로 인하여 이번에는 확실한 낙찰을 받고자 312만 원에 입찰을 했고 결과는 단독낙찰입니다.

 

하지만 기쁨도 잠시 공유자가 나타났습니다. "오늘도 빈손으로 집에 가겠구나" 공유자가 ' 공유자우선매수권'을 신청할 거라 생각하고 혼자 망연자실하며 아쉬워하고 있었습니다.

 

그런데 공유자는 물건 1만 공유자우선매수권 신청했고 제가 낙찰받은 물건 2는 공유자우선매수권 행사를 하지 않겠다고 말합니다.(경험이 많지는 않지만 이런 경험 또한 처음이라 당황했습니다.)

 

결국엔 제가 최종적으로 낙찰하게 됩니다. 이후 법원 내에서 저를 기다리고 있던 공유자가 찾아와 대화를 원했고 경매장 바로 옆 카페에서 이야기를 하게 됩니다.

 

제가 낙찰받은 금액 312만 원이 본인이 생각하기에 비싸다고 생각했고 그래서 공유자우선매수권을 포기했다고 합니다.

 

확약서

 

 

이후 협의 끝에 보증금 포함 106만 원에 잔금납부 포기조건으로 협의했습니다. 이후에 '소 취하' 때문에 다시 연락 오셨습니다. 경매취하동의서 작성해서 보내드렸고 '소 취하'로 인해 보증금도 환불받았습니다.

 

경매취하동의서

 

 

비록 소액이지만 매우 짧은 기간에 수익을 얻을 수 있게 된 물건이었습니다. 지분경매의 과열로 인해 입찰가를 높게 썼는데 오히려 이 부분이 공유자우선매수를 쓰지 않게 된 상황을 만들었습니다. 경매라는 건 참 예측하기 어렵습니다.

 

이 물건의 경우 토지가격에 비해 건물의 가치가 매우 높습니다. 사실 잔금납부하고 협의를 했다면 더 많은 수익을 얻었을지도 모릅니다.