지상권 이란? 정의 종류 존속기간 만료 알아보기

 

부동산 경매에서 특수물건인 법정지상권 물건이 있습니다. 잘만 알면 어마어마한 수익을 창출할 수 있는 분야이죠. 이 글에서는 법정지상권을 공부하기 위한 첫걸음으로 지상권 정의, 종류, 존속기간 만료 등에 대해서 알아보고자 합니다.
 
 

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지상권 이란? 정의

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'지상권'이라는 단어가 어렵기 느껴지겠지만 한자로 살펴보면 다음과 같습니다.

• 지(地) : 땅 지 '대지'
• 상(上) : 위 상
• 권(權) : 권세 권 , '권리, 권력, 권세' 

즉 '땅 위 권리'라는 뜻입니다. 예를 들어 A라는 다른 사람의 토지에 나의 건물, 공작물, 수목 등을 만들고 싶다고 가정하겠습니다.

 

그때 내가 A라는 토지를 사용하는 물권( 物權)을 말합니다. 지상권은 토지소유자가 아닌 건물, 공작물, 수목 등 소유자가 갖게 되는 권리입니다.
 
지상권은 보통 당사자간 계약에 의해서 발생하는 것이 일반적입니다.

 

하지만 그 외 유언과 같은 지상권 양도 등의 법률행위, 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등 다양하고 복잡한 법률관계를 가지고 있습니다.
 
부동산 경매에 있어 법정지상권을 잘 이해한다면 매우 높은 퀄리티의 경매를 하고 있는 것입니다. 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
 

 

 

 

지상권 존속기간

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지상권 설정된 토지등기부

 
위 그림은 법정지상권 여지가 있는 물건의 토지등기부입니다. 빨간 네모박스를 보시면 지상권이 설정되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 그리고 오른쪽에 존속기간을 보실 수 있는데요.
 
건물의 경우 지상권 설정을 해버리면 최소 30년 존속기간을 갖습니다. 그만큼 어마어마한 파워를 가진 권리입니다. 내 땅이지만 내 땅이 아닌 느낌이 되는 것이죠.
 

 

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)

①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
 
즉 건물을 예로 들면 지상권 최소기간은 30년입니다. 당사자간 5년 계약을 했다 하더라도 지상권 설정은 강행규정으로 30년을 계약한 것과 마찬가지입니다. 그리고 계약 연장 시에도 30년까지 연장할 수 있습니다. 
 
 

 

지상권자 지상권 연장 ( 갱신청구권, 매수청구권)

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민법 제283조에 따라 지상권 소멸 시점에 지상권자는 건물, 공작물, 수목 등이 현존할 때에 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.

 

지상권 설정하면 건물을 30년 사용하고 30년을 추가로 연장을 할 수 있다는 뜻입니다.
 
만약 토지 소유자가 갱신을 거절한다면 건물, 공작물, 수목 등의 소유자는 상당한 가액으로 매수청구를 할 수 있으며 토지주인은 받아들일 수밖에 없습니다.
 

 

지상권 요점 정리

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• 지상권이란 토지 위의 권리
• 지상권은 토지 주인이 아닌 건물 주인이 가지는 권리
• 지상권 존속기간은 최소 건물 혹은 수목 30년, 전호 이외의 건물 15년, 공작물 5년 약정할 수 있습니다.
• 지상권은 강행규정으로 당사자간 몇 년을 계약했든 존속기간에 따라야 합니다.
• 지상권은 연장 가능
• 토지소유자가 갱신 거부 시 지상권자는 건물 등이 현존할 경우 상당한 가액으로 매수청구 할 수 있습니다.

 

 

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