경매 낙찰 후기 2탄 - 농지 지분경매 < 셀프 전자소송 공유물분할청구소송 하기>

 

 

농지 지분경매 물건으로 2번째로 낙찰받은 경매 낙찰 후기입니다. 이 물건을 통해서 태어나서 처음으로 판사님을 만나게 되는데요. 대법원 전자소송을 이용해서 셀프 공유물분할청구소송을 진행하게 됩니다. 공유자가 많아 송달하는데 힘들었고 실제 수익도 많지 않았지만 많은 경험을 하게 된 물건입니다.

 

 

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경매 낙찰 후기 1탄은 분묘기지권, 농지 지분 물건해결 과정입니다. 궁금하시다면 아래 링크 선택해주세요.

경매 낙찰 후기 1탄 - 분묘기지권, 농지지분 <12만원 낙찰 후 일주일만에 80만원 수익>

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경매 물건 분석하기

옥션원

 
농지 1/6 지분 물건입니다. 지목은 '전'이고 농지취득자격증명원이 필요합니다. 토지이용계획원 상 '농업진흥구역'인데요. 지금 같으면 정말 입찰하기 힘든 물건이겠죠?

 

당시에는 농업진흥구역도 주말체험 영농 목적으로 농업취득자격증명원이 취득 가능하였습니다. 그래서 농업진흥구역 농지 물건이 오히려 좋았었죠.

왜냐하면 1000제곱미터 이하는 분할이 안되기 때문에 대금분할을 할 수밖에 없는 상황이 많이 만들어졌었기 때문입니다.

 

하지만 2021년 8월 17일 이후 개정된 농지법에 따라 농업진흥구역은 주말체험 영농 목적으로 농지취득자격증명원의 취득을 제한하고 있습니다. LH 사태 때문이죠. 
 

 
토지는 부정형 평지, 공시지가는 당시 8.340원이었습니다. 주변 부동산에 문의한 결과 주변 시세는 도로가 붙어있는 농지라면 평당 8만원 이상 거래 가능하다고 합니다. 

 

그 외에 등기부에는 특별한 사항은 없었고 공유자 중 1인이 주변에 거주 중일 거라 예상했습니다. 단점으로는 무연고 분묘 1기가 있는데요. 다행히 물건이 제일 끝에 있어서 그나마 다행이었습니다.
 
 

 

현장 답사

 
근처 1km 반경 이내에 저수지가 있고 50 가구 이상의 마을이 있습니다. 마을에는 우체국, 동사무소, 학교 등이 있어 시골 마을 치고는 규모가 있어 보였습니다. 주변에 해가 잘 들어 대부분이 비닐하우스 농사를 짓는 비옥한 땅입니다.

현장답사 중에 동네 어르신들과 이야기를 나눴습니다. 토지 공유자 중 한 사람이 마을 이장님이시고 다른 한 명이 채무를 변제하지 못해서 경매가 나온 걸고 추측됩니다.

현재 공유자인 이장님이 밭으로 사용 중이며 아주 오랜 세월 동안 이 마을에서 살고 계신다는 정보를 얻을 수 있었습니다.
분묘의 출처는 확인할 수 없었습니다.
 

입찰 계기

 

1. 토지의 가치가 높습니다.

주변 부동산에 문의한 결과 주변이 워낙 비옥한 땅이고 마을 인근에 있으며 도로에 붙어 있는 땅이므로 시골임에도 불구하고 평당 최소 8만 원 ~ 10만 원까지 거래가 가능한 토지라는 정보를 알게 되었습니다.

 

2. 마을 이장님의 토지입니다.

마을 이장님은 아무나 되는 게  아닙니다. 이장님의 경제력과 마을에서의 이미지 등을 고려하여 빠르게 협상이 될 수 있을 거라 생각되었습니다.

 

3. 소액 물건입니다.

1회 유찰되어 3,315,000원으로 부담스럽지 않았습니다.
 

 

낙찰 후 해결

3,320,000원에 단독낙찰을 받았습니다. 첫 낙찰을 받은 후 한 달 만에 두 번째 낙찰을 받게 됩니다. 참고로 이 사건은 8개의 물건번호가 있습니다.

2차에서는 제가 입찰한 물건을 제외하고 모두 유찰이 되었고 이후 3차에서 모두 공유자(이장님)가 공유자우선매수권을 행사해서 가져갔습니다. 이 소식을 듣고 더 유찰하지 않고 입찰한 것을 다행이라 생각했습니다.

아무튼 낙찰을 받자마자 농지취득자격증을 취득하게 위해 면사무소로 갑니다. 주말, 체험 영농 목적으로 서류를 작성하고 신청합니다. 그리고 이장님 집으로 갑니다.

 

하지만 집에는 아무도 없었고 메모지에 연락처를 남긴 채 집으로 돌아갑니다. 집에 가는 길에 전화가 왔습니다.

 

메모지를 확인한 이장님의 전화입니다. 보증금은 줄 테니 대금납부를 포기하라고 합니다. 옥신각신 끝에  당연히 협상은 결렬되었고 잔금 납부 후에 내용증명, 공유물 분할 소송을 진행하게 됩니다.

 

 

 

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