법정지상권 경매 기초

부동산 경매에 있어 법정지상권은 매우 어려운 특수물권입니다. 하지만 법정지상권을 이용한 경매 시 수익성이 매우 높기 때문에 관심을 가지고 공부해야 할 필요성이 있습니다. 이 글에서 법정지상권 경매 기초에 대해서 소개해보고자 합니다.

 

법정지상권이란

법률의 규정에 의하여 건물의 소유자에게 인정되는 지상권입니다. 이는 토지와 건물의 결합을 유지하여 사회경제적 이익을 도모하려는 공익상의 이유로 인정되는 제도입니다.

 

법정지상권 성립 조건

법정지상권이 성립하기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

1. 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 합니다.
2. 토지와 건물의 소유자가 동일해야 합니다.
3. 토지나 건물 중 적어도 하나에 저당권이 설정되어 있어야 합니다.
4. 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 

법정지상권 효력

법정지상권의 효력은 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내에서 인정되며, 존속기간은 30년입니다. 다만, 법정지상권을 취득한 자가 2년 이상 지료를 연체할 경우 토지 소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

법정지상권은 토지 소유자의 권리를 제한하는 것이기 때문에 저당권 설정 당시에 토지 소유자가 건물의 철거와 토지의 인도를 약정한 경우에는 법정지상권이 인정되지 않습니다. 또한, 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물의 양수인은 법정지상권을 취득하지 못합니다.

따라서, 토지와 건물을 함께 매수할 때는 법정지상권의 성립 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 법정지상권이 인정되는 경우에도 지료 연체 등으로 인해 지상권이 소멸될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

법정지상권 관련 대법원 판례

법정지상권과 관련된 대법원 판례는 매우 다양합니다. 그중에서 대표적인 판례 몇 가지를 소개해드리겠습니다.

 

저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 있었으나, 건물이 철거된 후 신축된 경우

대법원은 신축된 건물이 기존 건물과 동일한 건물이라고 볼 수 없기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다고 판결하였습니다.

 

토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 토지에 저당권을 설정한 후, 건물을 타인에게 양도한 경우

대법원은 건물을 타인에게 양도한 경우 토지와 건물의 소유자가 다르기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다고 판결하였습니다. 위의 판례들은 법정지상권의 성립 요건과 관련된 것들입니다.

 

지분 법정지상권

지분 법정지상권은 토지 소유자의 권리를 제한하는 것이기 때문에 저당권 설정 당시에 토지 소유자가 건물의 철거와 토지의 인도를 약정한 경우에는 지분 법정지상권이 인정되지 않습니다. 또한, 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물의 양수인은 지분 법정지상권을 취득하지 못합니다.

따라서, 토지와 건물을 함께 매수할 때는 지분 법정지상권의 성립 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 지분 법정지상권  인정되는 경우에도 마찬가지로 지료 연체 등으로 인해 지상권이 소멸될 수 있으므로 주의해야 합니다.